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对《关于遵义市住房公积金个人住房贷款政策的补充规定》的解读
信息来源:遵义市住房公积金管理中心    浏览:    发布日期: 2018-11-21   

 

一、对现行贷款政策的说明

遵义市住房公积金管理中心自2003年成立以来,我市住房公积金贷款额度的确定只有单职工和双职工之分,现行贷款政策对贷款额度的规定是:

(一)对所购房屋套数面积对应贷款额度的规定。购买首套普通自住住房且建筑面积在120平方米(含)以下的,贷款额度不得超过房价的80%;购买首套住房且建筑面积在120平方米(不含)以上的,贷款额度不得超过房价的70%;购买第二套改善型普通自住住房的,贷款额度不得超过房价的60%。

(二)对单职工双职工对应贷款额度的规定。单职工或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的,最高贷款额度为35万元;夫妻双方均正常缴存住房公积金的,最高贷款额度为45万元。

(三)对组合贷款办理与否对应还款占比的规定。不办理组合贷款的,每月住房公积金贷款应还款额与每月应还银行债务之和不高于借款人家庭月收入的60%;办理组合贷款的,每月住房公积金贷款应还款额与每月应还银行债务之和不高于借款人家庭月收入的50%;借款人家庭月收入是指夫妻双方月工资收入。

随着住房公积金事业快速发展,以上单一的贷款额度计算方式已不适应发展形势,因此,对住房公积金贷款政策进行适当补充,建立健全住房公积金缴存贷款挂钩机制,是形势所需,更是改革所向。

二、对实行住房公积金存贷挂钩合理性的说明

一是有利于简化程序、减少资料。实行存贷挂钩后,缴存职工办理住房公积金贷款不再提供单位出具的工资收入证明、也不需到银行打印工资流水明细,将有效压缩贷款办理时间、减轻职工经济成本、提高贷款办理效率。

二是体现政策公平性,切实防范贷款风险。(1)实行存贷挂钩,缴存基数大、账户余额大,贷款额度就相应增大;缴存基数小、账户余额少,贷款额度相应减少,体现政策公平性,有效保障职工合法权益。(2)可防范贷款风险,保证全市缴存职工的合法权益。由于未实行存贷挂钩,目前部分单位及职工为了享受住房公积金贷款低息实惠,在缴存住房公积金时按我市最低下限标准缴存,目的就是以最低缴存额申请最高额度贷款,但这部分职工的还款能力难以审核,贷款存在一定风险;还有部分职工,办完贷款后立即停缴,给住房公积金管理带来难题。

三是缓解资金流动性困难。2014年11月17日到2017年6月30日,随着提取条件放宽、贷款门槛降低,导致我市住房公积金个贷率持续数月居高不下,为全省最高;我市住房公积金资金倒挂,目前仍欠银行贷款8亿元。实行存贷挂钩,可缓解资金流动性紧张的问题。

四是以贷促缴,切实维护更多缴存职工的合法权益。实行存贷挂钩后,按我市下限缴存住房公积金的部分效益较好企业将会给单位职工提高缴存基数或比例,以满足单位职工的贷款需求,可以更好促进住房公积金缴存业务,扩大住房公积金归集存量,维护更多缴存职工的切身利益。

三、对住房公积金存贷挂钩公式及有关规定的说明

(一)对存贷挂钩公式的说明

我市即将实行的存贷挂钩公式为,可贷额度=(借款人缴存基数 + 配偶缴存基数)× 30%(还款能力系数) × 12(月数)× 贷款年限 + (借款人账户余额 + 配偶账户余额)。

上述公式的确立,广泛吸收了全国先进中心的优秀做法,认真考量了省内其他中心的相关公式及规定,充分考虑了我市住房公积金工作实际和广大缴存职工的接受程度。该公式与省内其他中心的公式区别不大,基本适应全省住房公积金发展形势。

上述公式确立后,我中心组织管理部在各县(市、区)完成了数千笔贷款业务的模拟测试,从测试情况来看,受影响的人群范围较小、贷款额度相差不大,测试结果符合预期。

(二)对存贷挂钩有关规定的说明

1.住房公积金存贷挂钩有关规定明确,“实行存贷挂钩后,夫妻双方的收入情况严格按住房公积金缴存基数计算,不再收取也不再认可其提供的收入证明或银行流水。

这是因为,《住房公积金管理条例》规定,缴存职工的缴存基数应当按职工应发工资计算,但实际情况是,多数单位及职工由于种种原因未按职工应发工资来计缴住房公积金,而当缴存职工申请住房公积金个人住房贷款发现自己缴存基数低导致还款能力不足从而影响贷款额度时,往往通过到单位开具工资收入证明、到银行打印账户流水的方式辅证其具有足够还款能力从而达到获得较高贷款额度的目的,而这一部分职工的缴存基数与其提供的工资收入或银行流水相比,差额较大,这既不利于维护缴存秩序,也给部分职工留下政策空子。为此,把缴存基数作为核定职工收入情况的唯一依据,将对单位及职工按应发工资计缴住房公积金起到促进作用,有利于规范家庭收入情况核定标准,加强贷款审核审批。

2.住房公积金存贷挂钩有关规定明确,“实行存贷挂钩后,借款人和配偶都缴存住房公积金但配偶未正常缴存的,按以下规定执行:

(1)在用存贷挂钩公式计算可贷额度时,配偶账户余额可纳入公式计算,但配偶缴存基数不纳入公式计算;(2)该家庭的最高贷款额度按单职工家庭计算。

这是因为,我市现行住房公积金个人住房贷款政策规定,“单职工或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的,最高贷款额度为35万元;夫妻双方均正常缴存住房公积金的,最高贷款额度为45万元。”如果对于借款人和配偶都缴存住房公积金但配偶未正常缴存的情况,仍将配偶缴存基数纳入公式计算,这就等同于按双职工家庭贷款额度计算,将与我市现行住房公积金个人住房贷款政策产生冲突,破坏了贷款政策的严谨性。考虑到配偶虽未正常缴存,但其账户余额已为住房公积金事业作出了贡献。因此,特对借款人和配偶都缴存住房公积金但配偶未正常缴存的情况,作出上述规定。

3.住房公积金存贷挂钩有关规定明确,“实行存贷挂钩后,对每月住房公积金贷款应还款额与每月应还银行债务之和不高于借款人家庭月收入的一定比例的规定保持不变。

作出上述规定,目的是与现行贷款政策中对借款人家庭还款能力审核标准保持一致,确保贷款政策的稳定性和连贯性不受影响。

4.住房公积金存贷挂钩有关规定明确,“实行存贷挂钩后,借款人实际贷款额度不得超出存贷挂钩公式计算的可贷额度且不得超出我市规定的住房公积金最高贷款额度(单职工或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的,最高贷款额度为35万元;夫妻双方均正常缴存住房公积金的,最高贷款额度为45万元)。

这是因为,一方面,实行存贷挂钩后,按存贷挂钩公式计算的可贷额度,将是决定借款人实际贷款额度的首要因素,因此,借款人实际贷款额度不得超出存贷挂钩公式计算的可贷额度。另一方面,根据国家规定,我市住房公积金最高贷款额度由市住房公积金管理委员会审定,由于最高贷款额度暂未调整,因此,即使借款人家庭按存贷挂钩公式计算的可贷额度超出了我市规定的住房公积金最高贷款额度,但是,借款人实际贷款额度仍然不得超出我市规定的住房公积金最高贷款额度。

5.住房公积金存贷挂钩有关规定明确,“实行存贷挂钩后,借款人家庭实际贷款额度根据其夫妻双方征信情况、家庭还款能力、房屋总价及首付款比例、贷款申请额度、存贷挂钩公式计算的可贷额度、我市规定的住房公积金最高贷款额度等情况综合确定。

这是因为,我市现行住房公积金个人住房贷款政策规定,借款人家庭实际贷款额度应根据夫妻双方征信情况、家庭还款能力、房屋总价及首付款比例、贷款申请额度、我市规定的住房公积金最高贷款额度等情况综合确定。实行存贷挂钩,是对现行贷款政策进行增加补充,而不是对其修改删除。因此,特对借款人家庭实际贷款额度,作出上述规定。

四、对住房公积金存贷挂钩执行时间的说明

补充规定明确要求,“各管理部、贷款业务受托银行,对2018年7月1日以后的住房公积金个人住房贷款申请,严格按住房公积金贷款政策及本补充规定进行受理、复核、审批。

这是因为,如果住房公积金存贷挂钩的执行时间过早,可能会影响到一些处于贷款轮候状态的缴存职工,对其不太公平;如果住房公积金存贷挂钩的执行时间过晚,会出现楼盘还未准入但提前把房屋备案、借款人贷款条件还不符合就去争抢备案时间等影响贷款正常秩序的不良现象。为此,特留足一个多月的时间,用以缴存职工按原有住房公积金贷款政策申请贷款,自2018年7月1日起,对缴存职工的住房公积金个人住房贷款申请,将严格按住房公积金贷款政策及补充规定进行受理、复核、审批。